Агентство недвижимости «Консул» ул. Гоголя, 151          Тел. 8 (3522) 6-5555-6

Договор купли-продажи

 

Все что нужно знать о договоре купли-продажи:

 

Договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых и не жилых помещений.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий:

1. Необходимо  наличие у сторон правоспособности и дееспособности:

— достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).

— если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.2. Отчуждателю  жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.

3. Необходима регистрация сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. Прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает. Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.

 

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

 

Существует несколько видов договоров купли-продажи жилого помещения:

 

1.Договорыы купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение Это, например, договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Купля-продажа квартиры в таком доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома;

2.Договорыы купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность. Предметом таких сделок является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

 

При оформлении купли-продажи взимаются налоги:

 

1.Суммы,, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.

2.Сс остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы.

 

Основные этапы сделки купли-продажи:

 

Подавляющему большинству граждан покупать или продавать квартиры приходится явно не каждый день, поэтому, когда такая необходимость возникает, появляется множество вопросов, особенно, касающихся юридической части сделки с недвижимостью. Даже если операции по сделке будут доверены профессионалам, об основных её этапах и продавец, и покупатель, безусловно, должны иметь представление. Мы постарались доступно и пошагово описать азы проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.

 

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

 

1.Подписанияя предварительного договора;

2.Проверкаа пакета документов;

3.Подписаниее договора отчуждения;

4.Государственнаяя регистрация;

5.Передачаа недвижимого имущества.

 

Минимум документов, который должен быть на руках у продавца квартиры уже во время предварительных договоренностей следующий:

 

1.Техническаяя характеристика объекта, кадастровый паспорт на объект недвижимости, экспликация- для уточнения наличия или отчуждения перепланировки.

2.Сведенияя обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади, копия поквартирной карточки, справка о зарегистрированных лицах.

3.Правоустанавливающиее документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и т.д.), если она находится в собственности, а не приватизируется в процессе сделки.

4. После того как предварительные договоренности продавца с покупателем достигнуты, может быть внесен задаток за квартиру. Уплату задатка и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

5. Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя.

6. Следует иметь в виду, что даже специалист-агент не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и т.д. Самый надежный выход — страхование титула покупателя (права собственности на квартиру).

7. Следующий этап — составление договора отчуждения. Законодательство позволяет по соглашению сторон либо нотариально заверять сделку купли-продажи квартиры, либо составить договор в простой письменной форме. По договоренности продавца и покупателя указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах. Обращаем внимание, что если вдруг придется оспаривать сделку, покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре.

8. Используется три способа расчетов: расчеты через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивом (специальный банковский счет, получить средства с которого, продавец сможет только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение им договорных обязательств), расчет наличными. Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец обычно получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.

9. Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации собственности.

10. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приёма-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

 

Документы, необходимые для составления договора:

 

Ниже приведены основные нюансы и детали, которые необходимо прописать в типовом договоре купли-продажи квартиры для регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок.

 

1. Паспортные данные продавца.

2. Паспортные данные покупателя.

3. Предмет договора купли-продажи квартиры. Адрес квартиры, которую покупатель приобретает в собственность.

4. Детальное описание квартиры, с указанием точных метражей. Информация в договор вносится на основании кадастрового паспорта квартиры.

5. Указать подробно на основании каких документов квартира принадлежит продавцу. Перечисляются все правоустанавливающие документы на квартиру.

6. Отдельным пунктом в договоре купли-продажи прописывается цена отчуждаемой квартиры. В договоре купли-продажи указывается только одна валюта: рубли. Но стороны могу закладывать в ячейку любую валюту по согласованию сторон.

7. В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать, что приобретаемая квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц.

8. Приобретая указанную квартиру в собственность, покупатель после регистрации договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы принимает на себя все обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры.

9. Стороны должны до подписания основного договора купли-продажи квартиры согласовать физическое и юридическое освобождение квартиры. В основном договоре купли-продажи юрист или нотариус прописывает сроки, когда собственник и зарегистрированные субъекты в отчуждаемом объекте освободят помещение для проживания нового владельца.

10. Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на квартире и подписать акт приема-передачи объекта. Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т. д. новому собственнику. Акт приема-передачи квартиры может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на квартиру. Всю эту процедуру необходимо прописать в основном договоре купли-продажи квартиры.

11. Юрист или нотариус досконально прописывает в нескольких пунктах договора купли-продажи квартиры риски, которые могу нести продавец и покупатель. Например, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемой квартиры и ответственность за ее сохранность несет продавец.

12. В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать сутьподписываемогоо договора купли-продажи квартиры.

13. В договоре купли-продажи обязательно прописывается, на каком основании, в какие сроки стороны могут расторгнуть договор купли-продажи квартиры и в каком порядке.

14. Юрист или нотариус обязательно перечисляют в одном из пунктов договора купли-продажи квартиры содержание статьей ЖК РФ, ГК РФ, СК РФ, с которыми продавца и покупателя недвижимости знакомят заранее. Например, некоторые из названия статей: «Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом», «Квартира как объект собственности», «Свобода договора», «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами», «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов», «Порядок передачи недвижимости», «Права и обязанности собственника жилого помещения».

15. Стороны указывают в договоре купли-продажи квартиры, кто оплачивает все расходы по сделке. В стандартных случаях расходы по оформлению оплачивает покупатель недвижимости.

16. Если квартира оборудована стационарным абонентским телефонным номером, то необходимо обязать продавца не препятствовать переоформлению на имя нового собственника, не переводить его по другому адресу и не передавать его третьим лицам.

17. Фиксируется, что договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах, по экземпляру договора для каждого из участников и экземпляр договора для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.

 

В договорах купли-продажи все детали проверяются несколько раз: в противном случае придется вносить изменения в договор купли-продажи квартиры либо оформлять к договору дополнительное соглашение, в котором недочеты будут исправлены. Общепринятой практикой является заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи при изменении несущественных условий; если же в договоре купли-продажи квартиры допущены серьезные ошибки, целесообразнее заключить новый. В любом случае это долго и хлопотно, поэтому лучше подстраховаться в самом начале.

 

Общее положение:

 

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон).

Воспользоваться правом бесплатной приватизации в соответствии с действующим законодательством граждане смогут до 1 марта 2013 года.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, при этом, в договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

В то же время, существует механизм и обратной передачи собственности — из частной в государственную (муниципальную).

Первый вариант — деприватизация — расторжение договора передачи права собственности по соглашению сторон в соответствии со ст. 450-453 ГК РФ. Однако, в случае деприватизации, право повторной приватизации у гражданина не возникает.

Другой вариант — расприватизация — это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168-172 и 175-179 ГК РФ и происходит только в судебном порядке. В случае, если суд удовлетворит требования истца и признает договор приватизации недействительным, то гражданин сможет воспользоваться еще раз своим правом на бесплатную приватизацию.

У граждан, по каким-то причинам еще не закрепившим за собой в собственности «кровные» квадратные метры жилплощади, времени на то, чтобы это сделать осталось не так уж много — до 1 марта 2013 г.

Главный совет — приватизируйте ее, пока не поздно.

Не секрет, что многих от приватизации квартир удерживает перспектива многодневного — а то и многонедельного — хождения по мукам. Хорошо, если у вас на работе свободный график, или начальство готово с пониманием отнестись к вашим приватизационным проблемам. Или, наконец, вы — пенсионер, у которого больше свободного времени, чем у человека, работающего «у станка» с 9 до 18 часов. Если же все вышеназванные варианты не подходят, то справиться со сбором необходимых документов и с хождениями по инстанциям вам будет совсем непросто. Так что лучше сразу подготовиться к худшему.

Проблемы могут начаться сразу же. Например, для приватизации жилплощади требуется согласие всех, кто прописан на ней. Хорошо, если отношения между членами семьи, что называется, конструктивные, однако бывает такое далеко не всегда. Автору, например, известен случай, когда в квартире проживали и были прописаны разведенные супруги. Жена согласилась на приватизацию квадратных метров, а муж наотрез отказался по принципу «не себе, не людям». Никакие уговоры, слезы и обещания не помогли. В результате квартира так и осталась неприватизированной. Но, положим, что в вашем случае таких «эксцессов» нет, и в квартире проживают только люди доброй воли. Сразу же оговоримся: свое согласие они должны оформить официально. Просто мимолетного «да», сказанного за чашкой чая, здесь недостаточно. Проживающие в квартире должны либо оформить у нотариуса доверенность, позволяющую кому-либо из них действовать от имени всех, либо отстоять немалую очередь в отдел приватизации. Точно так же оформляется и отказ от участия в приватизации.

После визита в отдел приватизации наступает жаркая пора сбора документов. Понятно, что с паспортами, свидетельствами о рождении всех проживающих в квартире, свидетельствами о вступлении/расторжении браков, смерти и т. д., дело обстоит проще — такой «джентльменский набор» хранится дома практически у всех. Хуже обстоят дела с выпиской из домовой книги и справкой о том, что вы до сих пор не приватизировали жилье. За обоими этими документами придется побегать, особенно — за последним. Ясно почему — ведь право на приватизацию жилья дается каждому россиянину лишь один раз, и то, что вы его не использовали, еще предстоит доказать.

Сразу следует оговориться, что выданные справки не обладают бесконечным сроком действия, поэтому, получив выписку из домовой книги, не стоит почивать на лаврах. Не затягивайте. Пропустите срок — придется все начинать сначала. Спешить тоже не рекомендуется — любая, даже самая незначительная ошибка может превратить документ в филькину грамоту. Например, неправильно проставленное число, или даже банальная опечатка способна свести на нет плоды вашего многодневного труда.

 

Перечень документов, необходимых для приватизации:

 

1. Паспорт для несовершеннолетних детей до 14 лет свидетельство о рождении, копии паспорта страницы(1,2, семья, дети).

2. Документ о праве на вселение (ордер, нотариально заверенная копия лицевого счета-2 экземпляра (срок действия 1 месяц).

3. Справка о составе семьи 2 экземпляра(1месяц).

4. Справка БТИ о размерах занимаемого жилого помещения (срок действия 3 месяца).

5. Справка о неиспользования права приватизации.

6. Согласие органов опеки при не включении несовершеннолетних детей в число участников приватизации, при выделении доли несовершеннолетним.

7. При сдаче документов доверенным лицом — ксерокопия паспорта доверителя.

8. Доверенность + копия.

9. Договор социального найма на жилое помещение

 

 

Перечень документов, необходимых для заключения договора социального найм:

 

 

1. Лицевой счет 1 экземпляр.

2. Поквартирная карточка 1 экземпляр.

3. Документ подтверждающий право на вселение (ордер, при утере копия лицевого счета).

4. Копии паспортов всех проживающих.

 

Стоимость договора социального найма: 106 рублей.

 

Перечень документов, необходимых для приватизации общежития (КОК, ККТ, КСТ, КГТ):

 

1. Документ подтверждающий право на вселение (ордер, или Постановление Администрации о предоставлении жилого помещения или копия лицевого счета, поквартирная карточка).

2. Справка о составе семьи.

3. БТИ (Куйбышева, 28):

а) Справка о площадях занимаемого жилого помещения.

б) Справка о наличии или отсутствии собственности на всех проживающих.

4. Управление ФРС по Курганской области (Куйбышева, 28)

а) Справка о наличии или отсутствии собственности на всех проживающих.

5. Копия трудовой книжки. После получения в Администрации города письменного разрешения на приватизацию, заключить договор социального найма.

 

В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее время необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест регистрации и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал. Справку о том, что в приватизации не участвовал, следует получить, если зарегистрирован по месту жительства в регионе с сентября 1991 г. по декабрь 1997 г. — в БТИ, а если зарегистрирован по месту жительства в регионе (кроме Москвы) с января 1998 г. и позднее — в учреждении юстиции.

Тел. 8 (3522) 6-5555-6

Агентство недвижимости Консул

Агентство недвижимости «Консул» ©2010-2017. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения агентства.

[email protected]

Звонок бесплатный

8-800-700-35-97

www.konsulan.ru

Недвижимость г. Кургана

и Курганской области